Sanierungsgutachten für Hotels & Gastronomie: Bewertung, Finanzierung, IDW S6/S11

Wenn Liquidität knapp wird, Covenants reißen oder Finanzierungspartner belastbare Nachweise verlangen, reicht „Optimismus“ nicht mehr. In solchen Situationen schafft ein Sanierungsgutachten nach IDW S6 (Institut der Wirtschaftsprüfer) den strukturierten Rahmen, um Sanierungsfähigkeit fachlich sauber nachzuweisen und Entscheidungen belastbar vorzubereiten. Es verbindet Ursachenanalyse und Unternehmens-/Marktlogik mit einer integrierten Planung (GuV, Bilanz, Liquidität) sowie einem umsetzungsorientierten Maßnahmenprogramm – inklusive Prioritäten, Zeitlogik, Verantwortlichkeiten und messbarer Effekte. Ziel ist nicht „ein schönes Papier“, sondern ein prüffähiger, nachvollziehbarer Sanierungsfahrplan, der Banken, Gesellschaftern und Investoren eine belastbare Grundlage gibt.

Wann brauche ich als Gastgeber ein Sanierungsgutachten nach IDW S6?

Ein IDW-S6-Gutachten wird typischerweise dann relevant, wenn Banken, Investoren oder Gesellschafter eine belastbare Grundlage benötigen, um über Prolongationen, Stundungen, zusätzliche Linien, Covenant-Anpassungen, frisches Kapital oder Sicherheiten zu entscheiden. 

Häufige Auslöser sind anhaltende Verluste, spürbare Liquiditätsengpässe, steigende Fixkosten bei sinkender Auslastung, ein nicht mehr tragfähiger Kostenapparat, operative Schwächen in Führung und Prozessen, Investitionsstau oder eine Repositionierung, die ohne klaren Finanzierungs- und Umsetzungsrahmen nicht darstellbar ist. Sinnvoll ist der S6-Rahmen auch präventiv, wenn frühzeitig Klarheit geschaffen werden soll, bevor Eskalationsstufen bei Finanzierungspartnern greifen.

Was ist das Ziel eines IDW S6?

Das Ziel ist nicht „ein schönes Papier“, sondern die gemeinsame Erarbeitung eines Auswegs und eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage für Dritte. Ein IDW S6 zeigt:
• warum die Krise entstanden ist (Ursachen, nicht Symptome),
• ob das Unternehmen sanierungsfähig ist (und unter welchen Voraussetzungen),
• welche Maßnahmen notwendig sind, um Rentabilität und Liquidität wiederherzustellen,
• wie sich das in einer integrierten Planung (GuV, Liquidität, Bilanz) abbildet,
• welche Risiken bestehen und wie robust die Planung gegenüber Abweichungen ist.

Unser Fokus in der Hotellerie – typische Sanierungshebel

In Hotelbetrieben liegen die wirklichen Hebel meist nicht in „Kleinkram“, sondern in wenigen, großen Treibern. Deshalb konzentrieren wir uns auf die Bereiche, die die Ergebnis- und Liquiditätskurve schnell und nachhaltig drehen können:

1. Erlös- und Vertriebslogik

   Preis-/Yield-Logik, Segmentmix, Direktvertrieb vs. Abhängigkeit von OTAs, Provisionsstruktur, Ratenparität, Vertriebskanäle, Buchungsfenster, Packages und Upselling. Ziel ist: RevPAR-Qualität und Deckungsbeitrag pro Segment verbessern – nicht nur „mehr Umsatz“.

2. Kostenstruktur und Produktivität

   Personalproduktivität (Dienstpläne, Qualifikationsmix, Saisonlogik), Wareneinsatz, Energie, Instandhaltung, Fremdleistungen, Overhead. Ziel ist: Kosten nicht pauschal drücken, sondern strukturell entkoppeln – damit das Ergebnis bei Schwankungen stabil bleibt.

3. Fixkosten, Pacht, Finanzierung

   Pacht-/Mietlogik, Darlehensstruktur, Tilgungsprofile, Zinslast, Covenant-Themen, Sicherheitenlogik. Ziel ist: Kapitaldienstfähigkeit herstellen und Finanzierung wieder plausibilisieren.

4. Investitionsstau und Capex-Logik

   Welche Investitionen sind zwingend, welche bringen messbare Rendite, welche sind „nice to have“? Ziel ist: Capex priorisieren, Cash schützen und dennoch die Marktattraktivität sichern.

5. Organisation, Führung, Prozesse

   Krisen sind in Hotels oft auch Umsetzungsprobleme. Daher: klare Verantwortlichkeiten, KPI-System, Rhythmus aus Maßnahmencontrolling, Reporting und Entscheidungslogik.

Was liefert ein Sanierungsgutachten nach IDW S6 konkret?

Ein belastbares S6-Paket besteht nicht aus Text, sondern aus Struktur, Zahlen und Umsetzungslogik. Typischer Output:

• Ausgangslage und Krisenursachenanalyse

• Markt- und Unternehmensanalyse (hoteltypische Treiber)

• Sanierungsleitbild / Zielbild (Positionierung, Geschäftsmodell)

• Maßnahmenprogramm (Priorisierung, Timing, Verantwortliche, Kosten/Nutzen)

• Integrierte Planung (GuV, Liquidität, Bilanz) inkl. Szenarien

• Fortführungsprognose/Planzusammenhang, soweit erforderlich

• Plausibilisierung der Annahmen und Sensitivitäten

• Umsetzungs- und Controllinglogik (damit Banken sehen: „das kann funktionieren“)

Abgrenzung: IDW S6 vs. Sachverständigengutachten

Ein Sachverständigengutachten ist primär neutral bewertend oder plausibilisierend (z. B. Unternehmensbewertung, Investitionsplausi, Leistungsfähigkeit). Ein IDW S6 ist dagegen ein Sanierungsrahmen mit klarer Stakeholder-Logik: Krise analysieren, Sanierungsfähigkeit nachweisen, Maßnahmen programmieren, integrierte Planung und Umsetzungsfähigkeit dokumentieren. Wenn du kein Bankenthema und keinen Krisen-/Restrukturierungskontext hast, ist häufig das Sachverständigengutachten der schlankere und passendere Weg.

Ablauf – so gehen wir vor

1. Erstgespräch und Zielklärung (Empfängerkreis, Druckpunkte, Zeithorizont)

2. Datenraum und Schnell-Analyse (BWA, SuSa, GuV, Belegung/Rate, Kostenstruktur, Verträge)

3. Ursachenanalyse und Sanierungsleitbild (was muss sich wirklich ändern?)

4. Maßnahmenprogramm inkl. monetärer Wirkung und Umsetzungskosten

5. Integrierte Planung und Szenarien (Base/Downside, Liquidität als Leitgröße)

6. Ergebnisdokumentation und Stakeholder-Begleitung (Bankengespräch, Investorengespräch)

Wenn Sie gerade mit Bank, Liquidität oder Gesellschaftern unter Druck stehen, brauchen Sie schnell Klarheit: Ist ein IDW S6 erforderlich – und wie muss es aufgebaut sein, damit es akzeptiert wird? Lassen Sie uns das im Erstgespräch klären. Danach bekommen Sie eine klare Einschätzung, welches Vorgehen sinnvoll ist und welche Unterlagen wir wirklich brauchen.

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Wenn Sie kein Krisen-/Bankenthema haben, sondern eine neutrale Bewertung benötigen, sehen Sie unsere Seite Sachverständigengutachten für Hotels.